Земля: продавать нельзя запретить? :: Проблема

Сегодня один из самых болезненных вопросов, вокруг которых депутаты ломают наибольшее количество копий, а селяне видят предмет своего постоянного волнения,— возможность свободной продажи земель сельскохозяйственного назначения.

той теме был посвящен «круглый стол», в работе которого приняли участие старший научный сотрудник Института государства и права им. Корецкого НАН Украины Павел Кулинич, руководитель группы аналитического центра Николай Пугачев, старший эксперт того же центра Николай Кобец, исполнительный директор ИРЦ «Реформирование земельных отношений в Украине» Максим Федорченко, а также представители фермерских хозяйств области, региональных управлений земельных ресурсов.

Сегодня в Украине существуют две взаимоисключающие тенденции развития земельных отношений, подчеркивали в своих выступлениях организаторы. Первая: разрешить продажу всех земельных угодий сельскохозяйственного назначения (оставив в ведении государства 1-2 процента площадей, закрепленных за научно-исследовательскими институтами) в частную собственность физических лиц, имеющих украинское гражданство, и юридических лиц, постоянно находящихся и ведущих хозяйственную деятельность на территории нашей страны.

Вторая: полный мораторий на продажу земли. В принципе, такой запрет с некоторыми перерывами действует с 1992 года. Он был введен сроком на 6 лет. Правда, уже в конце 1992 года его действие было приостановлено.

И тогда, в конце 90-х, в одном из сел Николаевской области некто Корецкий, на вполне законных (!) основаниях, по рыночной цене, существовавшей на то время (по $4 тысячи/га — за очень хорошие участки, и по 2 — за остальные), скупил все угодья, принадлежавшие общине. И организовал на этих землях крупное сельскохозяйственное предприятие, в котором все пожелавшие селяне и работали. Со временем деньги у продавших закончились. Они во время визита тогдашнего президента Леонида Кучмы пожаловались, что «вот так их обездолили». Все судебные разбирательства завершились в пользу Корецкого. А после этого решением ВР Украины от 18.01.2001 года был введен мораторий на продажу или дарение земельных участков сельскохозяйственного назначения (то есть паев) сроком на три года, с 1.01.2002 по 1.01.2005 г. Правда, разрешили селянам их менять. Причем не только участок на участок, но и на что угодно. Этой ситуацией моментально воспользовались те, кто хотел получить землю в собственность.

Затем мораторий продлевается с 1.01.2005 по 1.01.2007. Продавать можно только земельные участки дач и приусадебные территории. Но и тут находится лазейка — скупается несколько смежных участков, которые переводятся в земли сельхозугодий со всеми вытекающими последствиями.

26 декабря 2006 г. Верховная Рада вводит самые жесткие условия моратория. Теперь под запрет продажи попадают все участки сельхозугодий. Нельзя также изменять целевое назначение участков. И тут же делается оговорка «кроме»:

— участков для ведения личного хозяйства размером до 2 га;
— земель, приобретенных на вторичном рынке;
— паев, переведенных в участки для ведения личного хозяйства до 26.12.2006 г.

Разрешены также продажа земли государству, территориальной общине или обмен на другой земельный участок.

Однако с 26.12.2006 по 13.01.2007 были парламентские каникулы, во время которых никакой мораторий не действовал, чем тут же воспользовались заинтересованные лица. И, согласно действующему законодательству, любые операции с землей, проведенные в эти дни, оказались законными.

Последний вариант моратория действует до 1.01. 2008 года, при условии, если ВР Украины за это время примет два документа: «Закон о рынке земли» и «Закон о земельном кадастре». Если же этого не произойдет, то со 2.01. 2008 года мораторий на продажу земли становится бессрочным.

Все это делалось, казалось бы, с благими целями — не допустить сосредоточения земли в руках ограниченного круга лиц, обезземеливания селян и перевода сельхозугодий в земли иного назначения. Под стройки, например, в курортных зонах или на окраинах крупных городов. Для этого же была принята норма, что никто не может владеть более чем 100 га земли. Однако не оговорено — одним участком или несколькими. И никто не мешает приобрести в собственность или долгосрочную аренду аналогичные участки на имена членов семьи или подставных лиц. Таким образом, мораторий на продажу земли не предотвращает трансакции с землей, а загоняет их в «тень».

Сегодня сельское хозяйство Украины требует около 150 миллиардов долларов инвестиций, при средней стоимости 1 га — $2-2,5 тысячи. Около 35% фермеров готовы расширить свои владения путем покупки новых участков. Согласны вкладывать деньги в землю и крупные агрохолдинги. Но легальных путей сделать это у них нет.

В то же время в Евросоюзе не менее 20% ВВП составляют поступления от налогов с рынков земли и недвижимости. В некоторых странах показатель иногда доходит до 45%. Но для этого необходимо иметь кадастрово-регистрационную систему. В кадастр вносятся все без исключения земельные участки, каждому из которых присваивается свой уникальный идентификационный номер. А в реестре под этим же номером указывается, кто и на основании чего данным участком владеет.

Безусловно, в каждом государстве существует своя система ограничений на права владения, пользования и распоряжения земельными участками. Так, например, в странах, недавно вступивших в ЕС, запрещено продавать землю в частную собственность иностранцам или лицам без гражданства в течение 7 лет со дня вступления, а в Польше — до 1.05.2016 года. Аналогичный запрет есть и в Украине.

Существуют ограничения и по размерам земельного участка. Так, в Венгрии никто из физических лиц не вправе владеть участком больше 300 га, агрохолдинги — 5000 га. А в Германии нельзя приобрести для производства сельхозпродукции участок менее 4 га, равно как и передать его по наследству. Например, если у герра Мюллера есть поле размером 10 га и трое детей, то в наследство он его может передать только одному из них или двум, остальные будут получать денежную компенсацию.

Есть и ряд других ограничений и приоритетных прав на приобретение земли.

Поэтому, считают ученые, украинскому обществу нужен не мораторий на продажу земли, а нормальные законы, регулирующие этот рынок, и земельные кадастр и реестр. То есть вывести этот рынок из «тени», от чего выиграют и продавцы, и покупатели и, самое главное, государственный бюджет получит надежный и бесперебойный источник поступлений.